Immobilienverkauf: Lebenslange Rente kaum noch gefragt

Die Sorge, im Ruhestand nicht genug finanzielle Mittel zur Verfügung zu haben, ist weitverbreitet. Betroffen sind vor allem Menschen, die beizeiten nicht privat vorgesorgt haben. Einen raschen Ausweg finden zumindest jene, die in einem schuldenfreien Eigenheim leben. Denn sie können ihr Haus verkaufen, sich im Gegenzug vom Käufer eine Immobilienrente auszahlen lassen und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben (lebenslanges Wohnrecht).

Dann kommt Monat für Monat Geld in die Kasse – je nach Gestaltung des Verkaufsvertrags sogar bis ans Lebensende. Finanzberater können von diesem Modell als Vermittler oder Tippgeber finanziell profitieren, betont die Deutsche Leibrenten Grundbesitz. Der Weg: Als Vermittler informiert man Kunden zum Thema und erhält Provisionen von den entsprechenden Instituten, die zwischen 2,5 bis über 3,5 Prozent des Immobilienwerts liegen. Als Tippgeber leitet man Anfragen weiter und erhält vom Anbieter eine Vermittlungsgebühr von bis zu einem Prozent.

Für eine Leibrente kommt jeder in Frage, der mindestens 70 Jahre alt ist, ein Eigenheim besitzt und dies im Gegenzug für eine lebenslange oder auch zeitlich begrenzte Rente mit Wohnrecht verkaufen will. Beim Teilverkauf und der Umkehrhypothek ist der potenzielle Markt noch größer, weil man diese Varianten schon in jüngeren Jahren realisieren kann.

Generell gilt für die Ermittlung der Rentenhöhe: „Vom Verkehrswert der Immobilie werden der Wert des Wohnrechts für den Verkäufer sowie weitere Posten wie Instandhaltung und eine eventuell bestehende Restschuld auf dem Objekt abgezogen“, erklärt Christoph Maurer, Vorstand der Firma Initium, die Stiftungen zur Immobilienrente berät. „Sofern ein Teil des Verkaufserlöses sofort ausbezahlt werden soll, sinkt die Rente entsprechend.“ Der Wert des Wohnrechts hängt vor allem von Alter und Geschlecht ab. Je älter der Verkäufer, desto geringer die Lebenserwartung und desto höher die Rente. „Ab 75 Jahren ist die Rente meist ganz ordentlich“, schildert Maurer.

Der Klassiker, eine lebenslange monatliche Leibrente, wird zunehmend von einer Leibrente auf Zeit (Zeitrente) verdrängt. Marktführer Deutsche Leibrenten Grundbesitz nennt den Grund: Die Kalkulation der Anbieter stellt den Wert der Immobilie der zu zahlenden Rente gegenüber. Je größer die statistische Lebenserwartung des Verkäufers, desto niedriger die lebenslange monatliche Rente. Zur Berechnung werden Sterbetafeln herangezogen, mitunter des Statistischen Bundesamtes (etwa die Stiftung Liebenau) oder der Aktuare, wie sie die Lebensversicherung kennt.

Im Laufe des Jahres 2022 haben zwei Anbieter von lebenslangen Leibrenten ihre Geschäftsmodelle umgestellt. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz sowie die Deutsche Immobilien-Rente (Marke: Meine Wohnrente) bieten nun keine lebenslangen Leibrenten mehr an, sondern nur noch Einmalzahlungen oder eine Zeitrente über fünf, zehn oder 15 Jahre an, mitunter auch eine Kombination aus beidem.

In Fall der Zeitrente erzielt der Verkäufer einen deutlich höheren Erlös als in der lebenslangen Variante. Allerdings besteht die Gefahr, dass das Geld vor dem Lebensende verbraucht ist. Daher eignet sich die Zeitrente nur für Personen, die bereits über ausreichend Alterseinkommen verfügen. Dennoch preisen beide Anbieter die größere Kundenorientierung. Die meisten wählen die steuerfreie Einmalzahlung, auch wegen der hohen Inflation, heißt es bei der Deutschen Immobilien-Rente.

Die Zeitrente sei eine selbstbestimmte Entscheidung über die Dauer einer Immobilienrentenzahlung, die sicher, vererbbar und ohne Erlebensrisiko ist, ergänzt die Deutsche Leibrenten Grundbesitz. Damit entfalle für den Verkäufer das Risiko, dass er stirbt, bevor seine Rentenzahlungen sich zu einem angemessenen Gegenwert für den Verkauf entwickelt haben. Auch der Käufer könne besser kalkulieren, falls der Verkäufer sehr alt wird. Diese „Wette auf Zeit“ beendet die Zeitrente mit fest kalkulierten Renten ohne jede Spekulation.

In 90 Prozent werde die befristete Auszahlung gewählt, bestätigt die Stiftung Liebenau. Eine lebenslange Zahlung schaffe zwar Sicherheit bis zum letzten Tag des Lebens, führe aber auch zu einem erheblichen Abschlag auf die monatliche Zahlung. Nach Angaben eines Online-Rechners von Deutsche Leibrenten Grundbesitz kann der Verkäufer eines Eigeneheims mit 200 Quadratmeter Wohnfläche im Wert von 500.000 Euro für zwei Personen (je 70) mit einer monatlichen Rente über zehn Jahre zwischen 500 und 600 Euro rechnen.

Das konkrete Ergebnis verriet die Firma allerdings nur, wenn man Namen, Mailadresse und Telefonnummer angibt. Danach wurde das Ergebnis sehr schnell per E-Mail übermittelt. Diese Art der Kundendaten-Gewinnung ist für einen Marktführer nicht sehr schmeichelhaft, zumal es andere kostenlose Online-Rechner gibt, die das Ergebnis ohne solche Umwege ausweisen.

Nach der aktuellen Sterbetafel 2019/2021 des Statistischen Bundesamtes werden Männer im Schnitt 78,5 Jahre und Frauen 83,4 Jahre alt. Mit tatsächlich erreichtem Alter steigt jedoch die Lebenserwartung. So wird ein neugeborener Junge im Schnitt besagte 78,5 Jahre alt, ist er aber mit 60 noch am Leben, wird er im Schnitt 82, mit 70 sogar 84 Jahre alt.