Immobilienrente: Die Altersversorgung geht aufs Haus

„Wovon lebe ich nur im Alter?“ Diesen Satz hören Finanzberater von Ratsuchenden häufiger. Die Sorge, im Ruhestand nicht genug finanzielle Mittel zur Verfügung zu haben, ist weitverbreitet. Betroffen sind vor allem Menschen, die beizeiten nicht privat vorgesorgt haben. Einen raschen Ausweg finden zumindest jene, die in einem schuldenfreien Eigenheim leben. Denn sie können ihr Haus verkaufen, sich im Gegenzug vom Käufer eine Rente auszahlen lassen und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Dann kommt Monat für Monat Geld rein – je nach Gestaltung des Verkaufsvertrags sogar bis ans Lebensende. Finanzberater können von diesem Modell als Tippgeber sogar finanziell profitieren, wie Thorsten Zucht, Vorstand bei der Deutsche Leibrenten Grundbesitz, gegenüber procontra betont.

Noch ist die Immobilienrente in Deutschland nicht allzu sehr verbreitet, anders als zum Beispiel im angelsächsischen Raum. Das ändert sich aber gerade. „Auch bei uns werden solche Angebote immer stärker nachgefragt, denn aufgrund der Demografie und der langfristig unsicheren Finanz- und Rentensituation nehmen die Vorsorge- und Versorgungsprobleme zu“, weiß Christoph Maurer, Vorstand der Initium AG, die unter anderem Stiftungen als Käufer beim Thema Immobilienrente berät. Auch jeder Verkäufer sollte sich unabhängig beraten und auch Verträge von Fachleuten prüfen lassen, bevor man das Eigenheim vielleicht zu günstig verkauft oder der Wunsch, im Objekt dauerhaft wohnen zu bleiben, sich doch nicht erfüllt.

Generell gilt für die Ermittlung der Rentenhöhe: „Vom Verkehrswert der Immobilien abgezogen werden der Wert des Wohnrechts für den Verkäufer sowie weitere Posten wie Instandhaltung und eine eventuell bestehende Restschuld auf dem Objekt“, erklärt Maurer. Und weiter: „Sofern ein Teil des Verkaufserlöses sofort ausbezahlt werden soll, sinkt die Rente natürlich entsprechend.“ Der Wert des Wohnrechts hängt vor allem ab von Alter und Geschlecht. Je älter der Verkäufer, desto geringer die Lebenserwartung und desto höher die Rente. Frauen wiederum leben oft länger als Männer. „Ab 75 Jahren ist die Rente meist ganz ordentlich“, schildert Maurer.

Grundsätzlich eignet sich eine Immobilienverrentung insbesondere für Personen, die keine nahestehenden Erben haben, welche sich über das Objekt freuen würden. Wer andererseits im Alter dringend auf zusätzliche Einnahmen angewiesen ist, muss das Haus oder die Wohnung auch einfach verkaufen. In diesem Fall sollte mit dem Käufer des Objekts eine Leibrente vereinbart werden. Dann ist die Rentenzahlung zwar niedriger als bei zeitlich begrenzten Varianten, das Geld fließt dann aber bis zum Lebensende. Wichtig: Ein lebenslanges Wohnrecht sichert sich nur, wer dies im Grundbuch im ersten Rang eintragen lässt. Und weil irgendwann vielleicht doch ein Umzug ins Pflegeheim notwendig wird, sollte für diesen Fall eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Auch die Rentenzahlungen selbst sollten möglichst sicher sein. Sie lassen sich bei Bedarf leichter durchsetzen, wenn eine Reallast oder Höchstbetragshypothek im Grundbuch vermerkt ist. Wissen sollten Empfänger einer Immobilienrente auch, dass ihr Ertragsanteil zu versteuern ist.

Statt einer lebenslangen Leibrente kann eine Leibrente auf Zeit vereinbart werden. In diesem Fall erzielt der Verkäufer einen höheren Erlös, der zum Beispiel über einen Zeitraum von zehn Jahren als monatliche Rente ausgezahlt wird. Die Rente wäre dann deutlich höher als in der lebenslangen Variante. Diesem Modell wohnt die Gefahr inne, dass das Geld vor dem Lebensende verbraucht ist. Es eignet sich daher nur für Personen, die bereits über ausreichend Alterseinkommen verfügen.

In den bisher geschilderten Modellen wird ein Wohnrecht des Verkäufers vereinbart. Es gilt grundsätzlich persönlich und ist nach einem Auszug nicht mehr nutzbar, wenn nicht explizit etwas anderes im Vertrag vereinbart ist. Einige Immobilienverkäufer wünschen daher ein Nießbrauchrecht. In diesem Fall dürfen sie die Immobilie nicht nur ein Leben lang bewohnen, sondern auch vermieten. Vorteil: Die Nutzungsmöglichkeiten sind ähnlich wie die eines Eigentümers. Allerdings muss sich der Inhaber des Nießbrauchrechts um die Vermietung sowie die Mieter mit all ihren Belangen kümmern. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern. Auch für die Instandhaltung des Objekts ist der Inhaber des Nießbrauchrechts zuständig. Will und kann man das im Alter? Diese Frage sollte sich jeder stellen und vorab beantworten. Und wie beim Wohnrecht gilt auch hier: Das Nießbrauchrecht sollte erstrangig im Grundbuch stehen.

Eine recht einfache Variante ist die folgende: Der Bewohner verkauft die Immobilie und mietet sie vom Käufer. Gleichzeitig vereinbart er mit dem Käufer einen Verzicht auf ordentliche Kündigung, eventuell auch auf Mieterhöhungen. Sichergestellt werden muss, dass ein Eigentümerwechsel nicht doch zur Kündigung des Mietvertrags führt. Auch muss der Mieter die Miete auf Dauer zahlen können, sonst droht die außerordentliche Kündigung. Dieses Modell eignet sich vor allem im hohen Alter.

Fazit: Viele Bundesbürger sorgen sich um ihr Einkommen im Alter, besitzen gleichzeitig Vermögen in Form einer Immobilie. Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft, hebt diese Finanzreserve und erhält im Gegenzug eine stattliche Rente. Finanzberater, die Ratsuchende auf diese Option hinweisen, können nicht nur Nerven beruhigen, sondern auch neue Kunden gewinnen oder bestehende Bindungen intensivieren.